Eine Baufinanzierung im Internet zu vergleichen und abzuschließen, erfordert ein wenig Hintergrundwissen. Der Darlehensnehmer sollte sich mit Zinsen und Tilgung, mit Sondertilgungen und Förderungen auskennen, um einen Immobilienkredit vergleichen und beurteilen zu können. Wer sich mit den wichtigsten Fakten rund um die Baufinanzierung beschäftigt hat, nutzt einen Onlinevergleichsrechner, um Angebote bei den Banken anzufragen. Wer die Konditionen sorgfältig prüft, hat gute Chancen auf einen günstigen Wohnkredit, der genau zu den finanziellen Möglichkeiten passt.

Was ist ein Baukredit?

Unter einem Baukredit versteht man eine Finanzierung, die für den Kauf eines Neubaus oder einer bestehenden Immobilie gedacht ist. Man kann damit also ein ganz neues, noch zu bauendes Objekt bezahlen, einen klassischen Neubau, der bereits bezugsfertig ist oder auch ein bestehendes Haus, das mehr oder weniger renoviert und saniert werden muss. Bei einem Baukredit handelt es sich regelmäßig um eine Finanzierung im hohen fünfstelligen und meistens sogar im sechsstelligen Bereich. Aufgrund dieser Höhe verlangt die Bank eine Sicherheit, mit der das ausgeliehene Geld abgesichert wird, sofern der Kreditnehmer mit der Zahlung seiner Raten auf Dauer in Verzug kommt. Diese Sicherheit wird über eine Hypothek dargestellt. Dabei handelt es sich um eine Eintragung im Grundbuch. Aus der Hypothek befriedigt die Bank ihre offene Forderung. Sie kann notfalls den Verkauf der Immobilie erzwingen, um den erzielten Verkaufspreis zur Tilgung des offenen Darlehens zu nutzen. Solange der Darlehensnehmer seinen Baukredit durch die vereinbarten monatlichen Raten regelmäßig zurückzahlt, geschieht das nicht. In diesem Fall hat die finanzierende Bank keine Veranlassung, von ihrem Recht Gebrauch zu machen. Das passiert erst, wenn der Darlehensnehmer seiner Zahlungsverpflichtung nicht mehr nachkommt und mit mehreren Raten in Verzug ist.

Warum ist ein Angebotsvergleich so wichtig?

Wer den Markt für Baufinanzierungen in Österreich in den letzten Jahren beobachtet hat, konnte eine Entwicklung feststellen: Die Zinsen sind stetig gesunken. Bis vor rund zehn Jahren waren Baufinanzierungszinsen in einer Größenordnung, wie sie heute üblich sind, nicht denkbar. Der Darlehensnehmer musste also deutlich höhere Zinsen und damit auch höhere Kosten akzeptieren, wenn er einen Baukredit aufnehmen wollte. Erst die Finanz- und Bankenkrise in den Jahren 2008 und 2009 hat daran etwas geändert. Seit diesem Zeitpunkt ist ein Zinsverfall festzustellen, der die historisch niedrigen Zinsen von heute begründet. Diese niedrigen Kreditkosten sind ein Grund dafür, warum viele Menschen heute eher den Kauf einer Immobilie favorisieren als die Miete. Die Nachfrage nach Häusern und Wohnungen zum Bau oder zum Kauf ist in Österreich ähnlich wie in Deutschland weiterhin hoch, denn Immobilien sind nicht nur günstig, sondern auch wertbeständig. Somit eignen sie sich gut zur Altersvorsorge. Das begründet wiederum die hohe Nachfrage nach günstigen Baukrediten. Die Banken sehen sich dieser großen Nachfrage gegenüber und stehen im Wettbewerb um Kunden im einer soliden Bonität. Diese Kunden möchten sie mit attraktiven Angeboten für sich gewinnen. Der wichtigste Indikator für eine gute Finanzierung sind niedrige Zinsen. Sie sind der Aufhänger, auf den der Kunde zuerst achtet. Deshalb versuchen die Banken, sich im Wettbewerb um die besten Kunden voneinander abzugrenzen. Stetig sinkende Zinsen sind dazu eine wichtige Stellschraube. Schon bei einer Baufinanzierung von rund 200.000 Euro macht eine scheinbar geringe Zinsdifferenz von 0,5 Prozent einen Betrag von 1.000 Euro aus. Diesen Zusammenhang muss man sich immer vor Augen führen. Deshalb ist es für jeden Darlehensnehmer sehr wichtig, die Angebote der günstigsten Banken zu vergleichen, bevor man einen Vertrag für eine langjährige Finanzierung abschließt.

Was hat es mit dem Eigenkapital auf sich?

Niedrige Zinsen sind vordergründig ein gutes Argument, eine Finanzierung auch mit wenig Eigenkapital abzuschließen. Einige Banken werben sogar mit einer Vollfinanzierung, bei der sie den vollen Kaufpreis finanzieren würden. Der Käufer hat dann lediglich die Kaufnebenkosten zu zahlen. Eine Vollfinanzierung ist prinzipiell möglich, sofern die Bank sie anbietet. Allerdings steigen die Zinsen in diesem Fall. Eine Bank setzt ihren Zinssatz nämlich auch in Abhängigkeit von der Beleihung des Objekts an. Wenn der Kaufpreis zu 100 Prozent finanziert ist, ist auch die Objektbeleihung sehr hoch. Unter der Beleihung versteht man dann die Summe, bis zu der die Immobilie als Sicherheit für das Darlehen herangezogen wird. Bei einem Immobilienwert von 200.000 Euro und einem Darlehen von 100.000 Euro liegt die Beleihung somit bei 50 Prozent. Wird das Objekt voll finanziert, beträgt die Beleihung 100 Prozent. Der Zins für diese Finanzierung ist deutlich höher als bei einer Beleihung von 60 Prozent. Vor diesem Hintergrund empfehlen Finanzierungsberater regelmäßig, einen Anteil an Eigenkapital in Höhe von mindestens 20 bis 30 Prozent einzubringen. Außerdem muss man wissen, dass eine hohe Finanzierungssumme in der Regel zu einer langen Rückzahlungszeit führt. Wer den Kaufpreis in voller Höhe als Darlehen aufnimmt, muss länger Geld zurückzahlen als ein Käufer, der einen hohen Anteil Eigenkapital aufbringt.

Wie setzt sich die Rate für das Darlehen zusammen?

Die Darlehensrate besteht aus den Zinsen und einem Tilgungsanteil. Das wichtigste Darlehen ist das Annuitätendarlehen. Bei der Annuität handelt es sich um eine über viele Jahre konstante Darlehensrate. Der Kreditnehmer weiß schon zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, wie hoch seine Monatsrate in den nächsten Jahren ist. Er hat also eine hohe Planungssicherheit. Die Zinsen werden auf die Restschuld berechnet. Diese fällt von Monat zu Monat. Damit fällt auch der Zinsanteil. Weil die Annuität konstant bleibt, steigt der Tilgungsanteil im gleichen Umfang. Üblich ist übrigens eine anfängliche Tilgung von einem Prozent. Das bedeutet, man zahlt im ersten Jahr ein Prozent der Darlehenssumme an die Bank zurück. Im Lauf der Jahre steigt der Tilgungsanteil. Je höher die anfängliche Tilgung, desto schneller ist auch das Darlehen zurückgezahlt. Während die Rückzahlungszeit bei einer Anfangstilgung von einem Prozent rund 35 Jahre beträgt, ist sie bei zwei Prozent und etwa 22 Jahren schon weitaus geringer. Der Darlehensnehmer ist deshalb gut beraten, eine hohe Tilgung zu wählen, sofern er sich die Darlehensrate leisten kann.

Welche Merkmale sollte man im Vergleich betrachten?

Der Vergleich von Baukrediten ist eine recht komplexe Angelegenheit. Wenn man aber die Grundbegriffe der Finanzierung wie Zinsen, Tilgung, Sollzinsbindung und Sondertilgung kennt, ist es viel leichter, die Angebote online anzufordern und zu vergleichen. Auf welche Kriterien sollte man also im Angebotsvergleich achten?

Der Zins steht für die Kosten

Der Zins ist zu unterscheiden nach dem gebundenen Sollzins und dem Effektivzins. Der Sollzins ist für einen Zeitraum von meist fünf, zehn oder 15 Jahren festgelegt. Er richtet sich nach dem Marktzins, nach der Sollzinsbindung, nach der Beleihung und meistens nach der Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers. Je niedriger der Marktzins, je kürzer die Sollzinsbindung, je geringer die Beleihung und je besser die Bonität, desto geringer ist auch der Sollzins. Der Effektivzins entspricht dem Sollzins zuzüglich der Bearbeitungs- und Verwaltungskosten. Die Differenz von Soll- und Effektivzins sollte möglichst gering sein, denn das spricht für niedrige Bearbeitungsgebühren.

Was die Sollzinsbindung zu bedeuten hat

Während der Phase der Sollzinsbindung bleiben die Zinsen konstant. Das gilt zumindest, wenn es sich um eine Darlehen mit einem Festzins handelt. Die Bank darf die Zinsen also nicht erhöhen, wenn der Marktzins in die Höhe geht. Er darf sie aber auch nicht reduzieren, um eine Zinsänderung an den Kunden weiterzugeben. Bei attraktiven Zinsen sollte man eine lange Zinsbindung wählen, um sich die geringen Kosten so lange wie möglich zu sichern.

Warum man Sondertilgungen vereinbaren sollte

Unter einer Sondertilgung versteht man die Möglichkeit, außerplanmäßige Zahlungen für das Darlehen zu leisten, ohne dafür eine Entschädigung an die Bank zu zahlen. Die meisten Anbieter sehen eine Sondertilgung in Höhe von fünf Prozent der Darlehenssumme pro Jahr vor. Wenn möglich, sollte man diese Sondertilgung jedes Jahr nutzen, denn wer auf diesem Weg viel tilgt, ist schneller wieder schuldenfrei.

Wie nutzt man einen Vergleichsrechner?

Ein Onlinevergleichsrechner für Baufinanzierungen ist recht einfach zu bedienen. Es genügen wenige Angaben, mit deren Hilfe die Banken ein erstes Angebot erstellen. In der Regel sind die Gesamtkosten anzugeben, darin sollten auch die Kaufnebenkosten enthalten sein. Außerdem ist das Eigenkapital einzutragen. Wer ein Bauspardarlehen in Anspruch nehmen will, sollte dies ebenfalls angeben. Die Laufzeit der Finanzierung und ein angenommener Marktzins sind weitere wichtige Faktoren, mit denen der Kreditnehmer rechnen sollte. Anhand dieser Angaben ermittelt der Vergleichsrechner, welche Banken für eine solche Finanzierung in Frage kommen. Wer sich die besten Vergleichsrechner ansieht, stellt kleine Unterschiede bei der Bedienung fest. Dennoch sind die meisten Onlinerechner recht einfach auszufüllen. Manche Rechner stellen die besten Banken in einer verständlichen Übersicht zusammen, so dass der Kunde auf einen Blick sieht, welche Angebote interessant sind. Bei anderen Rechnern ist eine zusätzliche Beratung vorgesehen, in der der potenzielle Darlehensnehmer über die einzelnen Angebote genau informiert wird. Wer sich mit Finanzierungen und mit den Kriterien wie Zins, Sollzinsbindung und Sonderzahlung gut auskennt, kann einen Vergleich selbstständig und ohne Beratung durch einen Finanzierungsfachmann durchführen. Wer sich hier aber unsicher fühlt, sollte unbedingt eine unabhängige Beratung in Anspruch nehmen, um mit dem Finanzierungsfachmann gemeinsam einen Baukredit zu finden, der genau zu den individuellen Wünschen und Möglichkeiten passt. So ist es mit einem überschaubaren zeitlichen Aufwand möglich, eine maßgeschneiderte Finanzierung zu finden, die langfristig sicher tragbar ist und den Traum vom Eigenheim wahr macht.

Quellen und weitere Infos:

https://www.foerderportal.at/baufinanzierungsrechner-online/
https://www.hausbaukredit.co.at/

Baufinanzierung online abschließen: So macht man es richtig
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