Ein Hypothekarkredit ist ein Kredit für Menschen, die sich eine Immobilie kaufen wollen. Der Kredit wird durch ein Pfandrecht des Geldgebers auf das gekaufte Objekt besichert. Da es sich bei einem Hypothekarkredit um eine langfristige Finanzierung handelt, sollte der Abschluss genau überlegt werden. Außerdem ist vor der Vertragsunterschrift ein Vergleich der Konditionen sehr zu empfehlen. Was also muss man über den Hypothekarkredit wissen?

So funktioniert ein Hypothekarkredit

Vereinfacht gesagt ist eine Hypothek ein Pfandrecht an einer Immobilie. Dieses Pfandrecht wird im Grundbuch eingetragen. Sollte der Kreditnehmer mit der Zahlung von Kreditraten in Rückstand geraten, darf die Bank eine Zwangsvollstreckung des Objekts verlangen. Dazu ist sie berechtigt, um aus dem Verkaufserlös die noch bestehende Restschuld zu tilgen. Solange die Zahlung regelmäßig erfolgt, besteht diese Gefahr natürlich nicht. Ein Pfandrecht wird eingetragen, weil es sich bei einem Hypothekarkredit um eine Finanzierung mit einem hohen Volumen handelt. In der Regel liegt die Kreditsumme im sechsstelligen Bereich, deshalb ist eine besondere Absicherung in Form des Pfandrechts nötig. Mit einem Hypothekarkredit finanziert man also eine Immobilie. Deshalb ist die Finanzierung langfristig ausgelegt.

Lange Vertragslaufzeiten sind die Regel

Der Kreditnehmer will bei einer hohen Finanzierungssumme die Gewissheit haben, dass die Zinsen dauerhaft stabil bleiben und dass sich seine Kreditraten nicht ändern. Mit einem Hypothekarkredit ist das gewährleistet. Die Laufzeit beträgt meist 15 bis 20 Jahre, wobei die Kreditsumme zum Ablauf dieses Zeitraums häufig noch nicht vollständig getilgt ist. Abhängig von der vereinbarten anfänglichen Tilgung des Darlehens ist die Vertragslaufzeit deutlich länger, Laufzeiten von über 30 Jahren sind keine Seltenheit, wenn keine Sondertilgung in Anspruch genommen wird. Auch vor dem Hintergrund der langen Laufzeit ist es für die Bank wichtig zu wissen, dass ihr eine Sicherheit zusteht, wenn der Darlehensnehmer die Kreditrate nicht mehr bezahlen kann. Diese Sicherheit ist durch das Pfandrecht aus dem Hypothekarkredit gewährleistet. Wer einen solchen Kredit abschließt, sollte also wissen, dass er sich langfristig bindet und über einen sehr langen Zeitraum Kreditraten zahlen muss. Gerade deshalb ist es für den Kreditnehmer sehr wichtig, dass er eine gewisse Planungssicherheit hat und weiß, wie hoch seine Monatsraten in den nächsten Jahren sein werden. Vor diesem Hintergrund ist ein Hypothekarkredit eine Finanzierung, die der Bank eine gewisse Sicherheit einräumt und die auch dem Kreditnehmer eine sicher planbare Grundlage für seine Finanzen gibt, auch wenn der Finanzierungszeitraum sehr lange dauert und sogar über mehrere Jahrzehnte reicht.

Wie Kreditsumme und Hypothek zusammenhängen

Das Pfandrecht – die sogenannte Hypothek – wird im Grundbuch eingetragen. Da ein Kaufvertrag über eine Immobilie vor einem Notar abgeschlossen werden muss, kümmert sich dieser auch um die Eintragung im Grundbuch. Dort ist die Hypothek vermerkt und für jeden Interessenten einzusehen. Wenn also die Immobilie irgendwann wieder verkauft werden soll, nimmt der potenzielle Käufer Einsicht in das Grundbuch und sieht dort, dass auf dem Grundstück und der Immobilie eine Last in Form der Hypothek eingetragen ist. Sie dient der Besicherung des Kaufpreises und kann deshalb auch in einer anderen Höhe eingetragen werden als die eigentliche Kreditsumme. Es ist nicht unüblich, dass eine Hypothek über einen höheren Betrag ausgestellt ist als der Kredit. So lassen sich zum Beispiel auch die Kaufnebenkosten oder andere Kosten für eine Renovierung und eine Sanierung der Immobilie besichern. Wenn aber die Kreditsumme insgesamt deutlich höher ist als der Wert des Objekts, reicht dieser Wert nicht mehr aus, um die Kreditschuld durch einen Verkauf des Objekts auszugleichen. In diesem Fall muss der Kreditnehmer mit höheren Zinsen für seine Finanzierung rechnen. Je höher also die Immobilie besichert ist, desto höher ist in der Regel auch der Kreditzins. Damit beteiligt die Bank den Kreditnehmer an dem Risiko des Kreditausfalls. Bei dem steigenden Zins handelt es sich also im Prinzip um einen Strafzins, den der Kreditnehmer für eine hohe Besicherung zu zahlen hat.

Wie die Besicherung im Grundbuch funktioniert

Eine Hypothek wird im Grundbuch in der Regel im ersten Rang eingetragen. Der Rang ist wichtig, denn die Rangfolge ist ausschlaggebend für die Reihenfolge, in der die Gläubiger aus einem Verkauf des Objekts befriedigt werden. Wenn eine Bank im ersten Rang eingetragen ist, wird diese Forderung bei einer Zwangsversteigerung zuerst beglichen. Diese Bank hat also die größte Gewissheit, dass ihr offener Posten sicher bezahlt wird. Ganz anders verhält es sich bei einer Eintragung im zweiten oder sogar im dritten Rang. Wenn der Verkaufspreis nicht ausreicht, um eine Forderung im zweiten oder im dritten Rang zu bezahlen, geht der Geldgeber leer aus. Aus diesem Grund wird jede Bank darauf achten, dass ihr Darlehen im ersten Rang steht. Allerdings ist die Rangfolge nicht willkürlich wählbar. Sie hängt vielmehr von der Art der Finanzierung ab. Eine Hypothek steht auf dem ersten Rang und wird deshalb zuerst befriedigt. Nachrangdarlehen wie zum Beispiel ein Bausparvertrag werden im zweiten Rang eingetragen, wobei es auch mehrere Darlehen geben kann, die dann noch dahinter angeordnet sind. In der Regel wird eine Bank eine solche Finanzierung ablehnen, weil ihr die Gefahr zu groß ist, bei einem Zwangsverkauf des Objekts kein Geld mehr zu bekommen.

Warum man die Zinsen für den Kredit vergleichen sollte

Obwohl es sich bei einem Hypothekarkredit um eine langfristige Finanzierung mit einer hohen Kreditsumme handelt, ist es doch ein Kredit wie jeder andere. Das bedeutet, dass die Banken ein Interesse daran haben, zahlungskräftige Kunden mit einer guten Bonität als Kreditnehmer zu gewinnen. Sie stehen also im Wettbewerb um Kreditnehmer mit einer hohen Kreditwürdigkeit. Ein Merkmal, um sich im Wettbewerb abzugrenzen, sind attraktive Zinsen und flexible Konditionen. Vor diesem Hintergrund unterbieten sich viele Kreditgeber einerseits bei den Kreditkosten und andererseits bei der Flexibilität der Finanzierung. Deshalb sollte man als interessierter Kreditnehmer unbedingt die Konditionen vergleichen, bevor man sich für einen Geldgeber entscheidet. Die Zinsen für Hypothekarkredite sind zwar aufgrund des geringen Marktzinses seit einigen Jahren sehr niedrig. Doch durch die lange Kreditlaufzeit und durch die hohe Kreditsumme lohnt sich ein Vergleich der Zinsen fast immer. Es ist durchaus möglich, Zinsen im dreistelligen Bereich zu sparen, wenn man sorgfältig vergleicht und einen Anbieter mit geringen Kosten wählt. Nicht zu unterschätzen ist auch die Flexibilität einer soliden Finanzierung. Wenn man zum Beispiel die Höhe der Tilgung wechseln darf oder einmal im Jahr Sondertilgungen leisten kann, sollte man solche Optionen unbedingt nutzen. Eine höhere Tilgung oder eine Sondertilgung sorgen dafür, dass man schneller wieder schuldenfrei ist. Eine geringere Tilgung verleiht zusätzlichen finanziellen Freiraum, wenn es vorübergehend einmal eng wird oder wenn sich das Einkommen verringert. Aufgrund des langfristigen Finanzierungszeitraums sollte man solche Möglichkeiten nutzen und mit der Bank vereinbaren. Ein Kreditvergleich bietet die Möglichkeit dazu und sollte deshalb unbedingt durchgeführt werden.

Ein Hypothekarkredit gehört in bewährte Hände

Wer im Internet nach einem Immobilienkredit sucht, stößt schnell auch auf Onlinevergleichsrechner. Sie wollen dazu animieren, einen Hypothekarkredit online abzuschließen. Es ist prinzipiell zu empfehlen, die Konditionen vorab online zu vergleichen, zu prüfen und zu überlegen, welche Variante zu den individuellen finanziellen Zielen passen. Wer online vergleicht, wird schnell herausfinden, wie die eigene Finanzierung gestaltet sein soll, welche Wünsche und Vorstellungen man hat und welche Kriterien im Vordergrund stehen. Während für den einen Kreditnehmer ein günstiger Zins attraktiv ist, möchte der andere mehr Sicherheit und Flexibilität haben. Bevor man allerdings den Vertrag abschließt, lohnt sich ein Gespräch mit einem erfahrenen Bankberater. Er wird noch verbleibende Fragen klären und hat vielleicht auch interessante Alternativen, die er mit dem Kreditnehmer besprechen will. Ein Hypothekarkredit ist eine sehr komplexe Angelegenheit, und ihn umfassend zu beurteilen, verlangt ein gewisses Hintergrundwissen und das Verständnis um die Abläufe am Markt. Deshalb ist es sehr zu empfehlen, einen Hypothekarkredit nicht ohne Beratung abzuschließen und auch nicht online zu vereinbaren. Nur nach einer fundierten Beratung kann der Kreditnehmer sicher sein, alle Zusammenhänge zu verstehen und die für ihn optimale Wahl zu treffen.

Quellen und weitere Infos:

http://konsumentenfragen.at/konsumentenfragen/Mein_Geld/Finanzierung/Hypothekarkredit/Was_ist_ein_Hypothekarkredit
https://www.immobilienscout24.at/finanzlexikon/hypothekarkredit.html

Der Hypothekarkredit: Alle wichtigen Infos zum Hauskredit
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